宋卫平上海谈话：我们构想的小镇

主题：中国房地产之未来与上海机遇

对话嘉宾：绿城中国联席董事局主席宋卫平、 《德科地产频道》总编辑刘德科、《界面》地产总监张育群

地点：上海西郊宾馆

时间：2016年5月28日

前天（5月28日），久未发声的宋卫平现身上海，又说了很多似乎不该说的话。这位绿城中国联席董事局主席，似乎已经不太喜欢「中国豪宅教父」这个称号，他把更多精力，花在思考「穷人」的城镇化问题上。过去几年，他一直在思考超越了房地产开发的「小镇计划」；现在，他在近百家媒体前公开放言：在中国所有地产商中，这件事大概只有他能做。

他出席的是「绿城·静安公馆」全球首映典礼，谈论的主题是《中国房地产之未来》。他希望台上是熟悉的人，所以就把我和《界面》地产总监张育群一起抓到了现场。其实，只要时间够长，他可以眯着眼睛，一个人说到天亮。

1st

他们有未来吗？

宋卫平：越来越不习惯自己的名字挂在大屏幕上面，「招摇撞骗」。楼市未来，还有中国城市的未来，是一个非常严肃的大话题。今天在座的很多人，可能也还是会有居住方面的问题。即便你现在有房子，等到你七八十岁，应该住哪里？还有很多年轻人，房价已经涨成这样，怎么办？

像上海和杭州，大概有将近一半左右的人，他们是游离在这个城市当中的。特别是在城市里勉强安顿下来的低端行业劳动者，大概有90%是租住在城中村和市区周边的农民房里。那么，在城镇发展过程当中，这些人怎么办？这些人把他们的美好青春，给了这个城市，他们自己也借此离开了农村，但他们有未来吗？他们的子女有未来吗？

这个问题是那么严峻地摆在面前，但是多数人都漠然视之，没有人关心。很多媒体人都当作没看到。

当然，换一个角度，成就也是非常大的。我现在还记得1991年的时候，来上海出差，往返于广东、浙江、上海之间。那个时候的上海没有几个高楼，最高的楼也就12层；二十多年过去了，上海变得「面目全非」，有它好的地方。首先，我们应该肯定它，这二十几年成绩是第一位的。

从数字上来讲，我记住三个数字：1949年中国城镇居民的人均居住面积是4.3平方米；然后到1976年或者1978年，是3.4平方米，从4.3颠倒成了3.4，下降了0.9%；第三个数据，最近中国城镇居民人均居住面积到底有多少？准确数字谁也说不出来，大概是30平方米左右吧，这是讲有户籍的。

这个成就是非常大的。可能在世界城市发展史上，也是一个非常奇特的一笔。三十多年时间，中国大陆的城市一下子成长起来了。和上个世纪七八十年代的台北、汉城相比，我们这些城市成长得并不算太差，数量上也不错。

但是当下，我们必须认真思考、探索甚至重新设计城市的未来。地越来越少，现在这么拍地，毫无疑问价格会越来越贵。比如说上海外环之内，普通老百姓根本没办法去住。

这个城市如何往前走？讲楼市一点都不好玩，绝大多数开发商只能面对现实，拿一块地、盖房子，交给物业服务，走人。政策好，大势好，他就赚钱，要不然他就赚不了钱。

但是，每个城市里面对于中低收入阶层的保障问题，对农民的拆迁安置问题，对市民的旧城改造、棚户区改造，这里面需要做一个非常清晰的系统设计。对不起，我没看到过。或许是我不知道，真的不知道。

所以今天借这个机会，我们只能做一个探讨。中国楼市的未来，今天这个话题，我在来之前想了老半天，因为不能胡说八道，要实事求是。

▲央视女主播李思思

2nd

曙光已经出现

张育群：宋总刚才说了一大堆的事情，应该是「上面」思考的问题，而不是开发商思考的问题。低收入人群或者是城市边缘人群的这些问题，您有一些解决方案没有？

刘德科：或者说，你的「小镇计划」，能够解决描述的这个问题吗？

宋卫平：我是在半个月以前，听到上海外环那块地，实际楼面地价要五万多，房价要卖到八万块钱。听到这个消息，我心里非常沉重。

我构思里面的「小镇」，是因为我相信中国后面三十年的城市建设，大面积的开发将会停止，主要就是城市改造、城市更新。比如说北京五环之内，上海外环之内，要来解决年轻人的住房问题，不可能的，没有可能。

在上海外环之外，上海大概有55%的面积目前属于基本农田、森林、河流、道路，没有开发过，其中大部分是农村。

农村在过去三十多年当中没有得到很好的发展，当然有一些好的变化，比如说农村里面的主要劳动力全部进城。对年轻人来讲，这一定是好的选择，因为城市里面所能得到的，所能看到的，再怎么差，哪怕是一个蜗居几个平方米，都比农村要强十倍以上。

这个只有像我们这样年龄的人，从小对农村有切身的生活感受的人，才知道。在城里呆久的人，已经麻木了，不晓得农村。城市的光芒没有照到农村，年轻人就像飞蛾扑火一样向往城市。一个年轻的小伙子，留在农村只干农活？几乎没有。长得标标致致的女孩，农村里面还有吗？没有了，到哪里了？都到城里面去了，要么去工厂，要么去洗脚。

留在农村里面的是「613899」，就是儿童、妇女和老人家。这是农村不好的变化。我们做了六年的农业，非常清楚。

三十多年过去了，大城市光芒耀眼，但是乡村和城镇建设，乏善可陈。现在，我们终于有可能利用城市里面所形成的经济能量——它的外溢会形成，可以带动周边城镇和乡村的兴起，这是今后三十年一个最理想的可能。

依靠城市，或许可以找到一种非常巧妙的能量转换。比如说市民为了更好的居住环境，愿意从城里出来。我们的绿城·乌镇雅园，那是一个「上海村」，上海人到那边一个小时，现在构成了里面的一个居住主体。虽然上海有外滩，有静安，但是乌镇雅园里面会有一种新的生活。它是「小镇计划」的一个实践，一个雏形。

如果有能力的话，在城市发展过程当中，可以把周边的乡村和农业，用科技农业、文化农业、旅游农业带动起来，构成一个新的模样。这方面我们做了很多探索和设计，大概会在今明年陆陆续续地推出。但是，现在看到上海外环的地价变成四五万，我就很着急，我怕在上海周边找不到地来做「小镇」了。

我们构想的「小镇」，是一个平方公里要开发建设，然后带动三个平方公里或者是五个平方公里的农业改造，然后做成一个三万人的小镇，构成农业科技在农村生产过程中的应用，试图做到农村的生产、生活、生态的协调和平衡。

我自己在去养老院以前，大概还能做到五到十年的时间，所以我希望五到十年里面，能够有这样的一个探索，看看能不能来带动中国新一轮的农村改造。

上个世纪20年代，以梁漱溟先生为代表的志愿者，那一批中国知识分子，做过这个事情，一直做到抗战爆发之前。他们想改造农村。当然，现在不一样了，科技的发展给城市带来巨大的活力，农村被遗忘了。

在很多城市，第一产业农业在其经济比重里面大概只有百分百六点几，无所轻重。每年中央的一号文件都还是讲农业的问题，我相信经过那么多年的积累和探索，曙光已经出现，中国农村得以改造的可能性，已经出现。

都说万事俱备只欠东风，我说现在中国的城镇和乡村改造，不但是万事俱备，连东风都已经有了，完全没有问题。现在最担心的就是远郊农村的地一旦也疯涨起来，那大概我们只能住在互联网里面去了，只能把人浓缩成一个电子符号，住到网里面去。

▲宋卫平其中一个小镇项目的开发基地

3rd

做出五到十个小镇样板

刘德科：宋总，你刚才谈到的「小镇计划」是很宏伟的，很有高度，但我们还是要问一个很庸俗的问题，你的「小镇」还卖房子给城里人吗？

宋卫平：我们构想的小镇模式是这样，大概120万平方米的建筑，其中90万平方米是居住，居住主体部分是城里人，三分之二或四分之三是城里溢出来的中产阶级。比如说五六十岁，他们带着他们的孙辈，住到小镇上来。

这个小镇上，有两个教育系统：一个是0到16岁的，就是到初中的教育活动；另外一个是60岁到120岁的，老人家在里面继续学习。小镇里面会有健康管理系统、医疗诊断和康复系统，有日常生活所需的商业活动。

我想一个标准的小镇，应该有三个酒馆，一个是红酒馆，一个是啤酒馆，一个是米酒馆；可能会有几个茶室，可能会有几个风味餐厅，土菜的那种；会有一到两个书店，然后可能会有几间电影放映厅，会有几个广场，会有一些水面，会有一些湖畔，会有小的教堂。

这些小镇，它的主要居民来自于离它不远的一线二线城市里面，他们在城里面已经烦了，虽然城里面让人称道的东西有很多，比如说杭州的湖滨，上海的外滩，但是小镇里面更亲切，更自如，生活成本也不高。那些房子，我算过，目前的地价加造价大概一万块钱一个平方米左右。

刘德科：当地农民，在你的「小镇」里将拥有怎样的一席之地？

宋卫平：我们希望通过科技化的农业，把他们留下来，成为现代农业工人。他们不用出远门，就可以有一份稳定的收入。

严格意义上讲，「小镇」不是被用于讨论的，对我来讲是用于被做出来的，被实践的。如果我还做得动，在五到十年里面，最起码做出五到十个小镇样板。

你说，我作为一个房地产商人，不算成功，不算成败，无谓成败，过去这二十多年，绿城大概卖到5000亿元的房子。那么，我把我在这个行业里面的所思所感，加上我那么多年读的书，我认为应该做的事，我把它变成五到十个我理想中的小镇，这是我想做的事。

关于小镇里面的种种，很难用一个讲故事的方式说给大家听，但是我希望三到五年以内，有一些基本的形。我们已经有一些准备，比如说教育和医疗上的准备，我们大概已经做了十几年。从目前来看，从传统房地产行业转过来做小镇，我们的条件是最好的。

中国将会有三亿人左右居住到小镇里面去，这个小镇做得好不好，首先看我们的作品。这个时代，城市里面做得好的，做得差的都有，它是紊乱地发展才繁荣的。但是希望做小镇，发改委说「十三五」期间中国做一千个，我知道我们的价值，我们做小镇的一些可能性。

对于我们来说，最理想的状态是十年做完一个小镇。在台上讲固然重要，但更重要的是要把它做出来。

▲宋卫平在台上

4th

如果我做不成……

张育群：感觉宋总过去做的事情，比如教育、医疗、养老等产业，都是为了现在这个「小镇计划」？

宋卫平：我们房地产商群体中，能做小镇的也是有的，比如说郊外圈地的，比如说碧桂园，这是他们主要的作业模式。我去看过他的几个模式，里面有五星级酒店，也有街道和中心，但那主要是大盘概念，没有真正当作一个小镇。

小镇是一个生命体，小镇是一个有机的结构。我大学毕业1982年，工作分配到舟山，舟山有两个县城，一个叫定海，一个叫沈家门。当时它们的人口就是四五万人，那就是一个小镇。这个小镇里面什么都有，有电影院，有五金，有百货，有烟糖酒，有中医院、人民医院，小学有两三个，幼儿园有好几个，政府管理系统有一大堆。

我最近也在研究，中国的县城是小镇主要的覆盖面和载体。他们告诉我，三十个人到三十五个人当中有一个人是吃「皇粮」的，就是说有一个县是有35万人的，有1万人是管理人员。如果你做一个三万人的小镇，是不是得有一千人的管理体系？

你如何在这样的社会结构里面重新设定，就是说你三万人从哪里来，然后里面的众筹、共建、自治、分享，怎么样构成一个新的组织形态？政府派来的机构，办公室在哪里？

甚至，要不要通过一个小镇的公约，来规定好这个小镇对乞讨者的姿态？我的一个想法是说早上六点到晚上六点，应该允许叫花子进来的，但是晚上天黑了以后，希望他们不要在小镇里面过夜，但是马上就有一个问题，他们到哪里去过夜？乞讨是基本人权之一。

诸如此类的问题，在小镇里面都会碰到，会碰到非常有趣的问题。一个一个去解决它，这个毫无疑问是一个桃花源式的思考。对一般人来讲，这只能是说说而已，但是我相信我是做得到这一点的。在中国房地产商中，如果我和我的团队做不成小镇，那中国就没人做出来小镇。

▲绿城·静安公馆现场实景

5th

还过得去

刘德科：宋总，您刚才聊了未来对于乡村改道的小镇计划，那么对于城里面的房子，像今天发布的这个绿城·静安公馆还有兴趣吗？

宋卫平：商品里面有珍品、藏品、孤品。比如说，清朝末年的邮票「龙票」，就这么一寸见方，大概三百万人民币左右，就这么大，它有价值吗？它是收藏，是孤品。所以，像静安公馆这块地，要说地不大，项目也不大，但是它的历史文化方方面面，值得做成珍品、藏品、孤品。现在回过头来看，做得还不够，但比一般的项目要好很多。它大概算是藏品，离真正的孤品还有距离。

把它放在上海所有的项目里面，算是有那么一点文化气息的，注重它的文化脉络，注重它的语言系统。但是我认为如果重来来过，还有提升余地，已经不错了，还过得去。

刘德科：宋总，评价自己的项目，从来都是这样，好的评价就是「过得去」或「还不错」，似乎从来没有说过「非常好」。

张育群：宋总，我印象中，您过去很少来上海，今年大概来了两次，一次是去参观绿城·黄浦湾，一次就是现在的绿城·静安公馆，这不是意味着绿城今后要回归上海？

宋卫平：我上次去黄浦湾，印象最深的一点是，那里的鸟叫，居然是那么的清晰。这个鸟肯定不是他们用录音播放的，这个鸟叫非常的欢喜，非常的自如，而且是在闹市区里面，这很奇妙。大家知道，黄浦湾项目有过一些变化和曲折，这个房子在绿城里面，还过得去，大概可以打个70分。

刘德科：上次你私下打的是80分，今天公开场合你给70分。

宋卫平：在哪里打的？

刘德科：在黄浦湾现场。

宋卫平：现场打的，可能有很多销售人员在场。说实话，那个房子应该做得更好，现在的布局还可以，景观也还行。

刘德科：当然，我们要说一下宋总的禀性，宋总对一个事物，或者对一个人的最高评价，只有两个字，叫「靠谱」，第二高的评价就是「还可以」。那些真正他看不下去的话——他这两年好多了，过去他是直接骂过去的。

宋卫平：要多鼓励一下，我们那个黄浦湾也还可以。

张育群：那静安公馆你打多少分呢？

宋卫平：其实，还应该更努力一些。当然，每一个项目你都要把它做得登峰造极，这是一件很困难的事情。一般来说，八九十分是非常困难的事情，能得七八十分已经不错了，很公平的说，能够做到这样，也过得去，不算最优秀，但也能够站得住脚。我自己管了几百个项目，大概也就是三五个，能达到八九十分。

刘德科：我们可以假设一下，如果把中国一万个楼盘放在宋总眼里，能达到六七十分的，会超过五十个吗？

宋卫平：大多数房地产商，其实不是为了房子，而是为了数字，为了所谓的利润来做的开发。大多数房地产商都是不靠谱的。

刘德科：宋总，不能再让你说下去了，要是再说下去，你的秘书要来找我们了。

宋卫平：没事，我可以说这个话，中国大多数发展商是不靠谱的。哪个发展商愿意跟我来较真，那我可以，我说你哪些地方不靠谱，他反驳不了。但是你去比的话，我们还算是好的。比如我去看过汉城那些高楼，中国二三十年的建设，比韩国人要靠谱得多。朝鲜战争以后，韩城没有很好的文化传承，他们起步的时候还比较穷，也请不起世界上大牌的设计师来做整体的城市设计，他们的城市没有整体的设计，到处都是一栋栋楼，有的楼——说句不好听的话，甚至连外粉都没有做完，就住了人。像他们那种在经济高速成长时期做成的城市，不会好的。

刘德科：所以幸福感是比较出来的，这样的结尾应该很正能量吧？我们的国家还是很好的。好，谢谢大家。

▲绿城·静安公馆精装交付样板房实景

6th

多少有点历史感的房子

主持人（央视女主播李思思）：谢谢刘总和张总，我们请宋总留步。我今天是第一次见到宋总，突然发现他特别可爱。平时紧锁的眉头背后，凝结的是他对现实问题的思考。宋总，还有一个问题，我特别想问问您，在「还可以」和「靠谱」之间，您对自己的评价是？

宋卫平：马马虎虎。

主持人：还有一个问题，我特别想问，绿城·静安公馆的房子，您会买吗？

宋卫平：我正儿八经认真考虑过，到上海总不能老是住酒店吧，没有几个酒店是值得住的。

主持人：所以您会住静安公馆对吗？

宋卫平：静安公馆，我倒是会住。我刚才看到159方的户型，我看哪里可以做点改进没有，地段肯定毫无问题，户型也还行，我不知道层高是多少？3.3米的层高？那也还行。我当然喜欢待在这种多少有点历史感的房子里面。

原载：德科地产频道

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