杭州酒店式公寓市场研究报告
2021-06-21 12:18  本埠城乡 第一事业部

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提要:杭州酒店式公寓发展历程、政策解读、酒店式公寓相比住宅规划设计、出售和居住成本要求更高、住宅限购加码,促使部分自住及投资需求向商办市场外溢、历年行情酒店式公寓整体供小于供求,成交量价齐升,市场极为火爆......



杭州酒店式公寓发展历程


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从历史我们可以看出2006年、2010年、2016年是杭州酒店式公寓市场快速发展的三大节点,在三个节点上出现两大共同特征:(一)住宅市场由高峰期向平稳期的过度;(二)政策由利好向调控转折。


在这样的基础上,我们是否可以预期杭州酒店式公寓第四次快速发展期在2020年这个节点上?



杭州酒店式公寓政策解读


酒店式公寓相比住宅规划设计、出售和居住成本要求更高。


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住宅限购加码,促使部分自住及投资需求向商办市场外溢。


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杭州酒店式公寓历年行情


酒店式公寓整体供<求,成交量价齐升,市场极为火爆。


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杭州酒店式公寓月度行情


随着住宅限购不断加码,酒店式公寓成交量价持续刷新纪录。


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2016年3月,酒店式公寓成交2646套,创杭城历史新高;

2016年5月,营改增新政落地,商业地产、精装公寓等重回大众视野,近2年的月度成交首次突破3000套;

2016年7月,酒店式公寓成交4566套,月度成交近年来首次破4000套;

2016年9月,“双限”政策重启,楼市遇冷,酒店式公寓的成交热潮愈演愈烈;

2016年10月,杭城酒店式公寓,量、价齐涨;

2016年11月,酒店式公寓月成交近4000套,几乎是年初成交量的两倍;

2017年上半年,在延续去年的市场成交热度同时,随着库存不断缩小,成交均价持续攀升。


杭州酒店式公寓成交结构


“小户型”、“低总价”是酒店式公寓逆袭市场的关键。在2016年成交的4万多套酒店式公寓中,总价90万以下的房源几乎占了近80%的比例,而70方以下面积户型的占成交总量的90%。在杭州住宅房价普涨的背景下,“小户型”、“低总价”的酒店式公寓,不仅“俘获了”众多年轻购房者的芳心,同时,在9月重启“双限”之后,不限购的酒店式公寓更是成为投资人群的首选。


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杭州酒店式公寓区域行情


拱墅、萧山和余杭区占全市75%的酒店式公寓成交市场份额。萧山区2016年5月,营改增新政落地,商业地产、精装公寓等重回大众视野,近2年的月度成交首次突破3000套。2016年7月,酒店式公寓成交4566套,月度成交近年来首次破4000套。


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杭州酒店式公寓存量与去化周期


截至2017年7月底,杭州酒店式公寓存量去化周期约5个月。拱墅、西湖、萧山和余杭区的酒店式公寓去化周期低于杭州平均线;截至2017年7月底杭州十区酒店式公寓存量约109.4万㎡,按照2017年7月酒店式公寓月均去化速度计算,库存去化周期约5个月。


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杭州酒店式公寓成交排行


2017年7月大悦城铂悦以5.85亿元,拿下主城区28%的市场份额居主城区第一。


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2017年7月萧山深蓝国际中心以7.5亿元,拿下杭州十区成交金额榜榜首。


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酒店式公寓租金分析


杭州主城区每平米酒店式公寓月租金多数不超过100元。如果按100元计算,在杭州酒店式公寓售价条件下,投资回报率为5.2%,处于中等低下状态。尽管如此,杭州酒店式公寓市场依旧火爆,显示住宅市场政策性限购措施下投资出口的有限性。


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2017年7月杭州主城区各区成交情况


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杭州酒店式公寓总价段位分析


总价100万元以下的杭州酒店式公寓在售房源选择余地相当有限。


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总价100-300万元是目前杭州酒店式公寓在售主力区间。


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总价300万元以上杭州酒店式公寓项目主要集中在CBD核心区。


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总体市场总结


杭州酒店式公寓市场判断


1、住宅的限购是酒店式公寓市场火爆的导火索;

2、整体市场呈现量价齐升趋势,近一年半成交均价涨幅达到50%,成交套数暴增6万套,相比往年常态年均成交1万套来说完全超出常理;

3、近一年半成交的6万套酒店式公寓将历史库存消化周期缩短至5个月;

4、如此巨量的酒店式公寓入市一旦交付将对租赁市场形成极大的冲击。


杭州酒店式公寓市场特征


1、“小户型”、“低总价”是实现快速去化的最有效保障;

2、除了萧山、余杭区外,城北的拱墅区是市场表现最好、最活跃的;

3、萧山区的酒店式公寓成交单价每平米超过余杭区10000元左右;

4、主城区每平米酒店式公寓月租金普遍低于100元;

5、主城区的酒店式公寓平均年投资回报率约5.2%。


杭州酒店式公寓后市影响


市场成交火爆,暴增的成交量将冲击租赁市场。



本埠城乡原创报告,部份数据引用公开发布的媒体或机构报告


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