海宁城市发展规划与房地产土地市场2018-2019
2021-07-05 12:32  本埠城乡 第四事业部

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节选自本埠城乡相关研究报告(2019)



提要:嘉兴市海宁市区位、人口与经济发展、海宁城市发展规划与长三角G60科创走廊大战略、海宁房地产土地供应板块、2018-2019海宁土地供应量、地价与楼面价。


海宁区位、人口与经济发展


海宁自然地理区位优势明显,是融杭接沪的重要节点城市


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地理位置:海宁市位于中国长江三角洲南翼、浙江省北部,东邻海盐县,南濒钱塘江,与绍兴上虞区、杭州萧山区隔江相望,西接杭州余杭区、江干区下沙,北连桐乡市、嘉兴秀洲区。东距上海100公里,西接杭州,南濒钱塘江。


交通区位:海宁市交通区位优势明显,东西方向有铁路联通,可便捷到达周边的城市。驾车1h可到达杭州萧山机场、2h可到达上海机场。



海宁人口情况


行政辖区:海宁18年有户籍人口68.3万人。现辖辖4个街道、8个镇:硖石街道、海洲街道、海昌街道、马桥街道、许村镇、长安镇(高新技术开发区)、周王庙镇、盐官镇、 斜桥镇、丁桥镇、袁花镇、黄湾镇(尖山新区)。


2018年嘉兴市各区(县)人口统计


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海宁经济发展


GDP及增长量:海宁市18年实现地区生产总值948.73亿元,按可比价格计算,比上年增长6.1%,增长率较为放缓。按户籍人口计算的全市人均生产总值为136701元,增长4.9%。


2011-2018年海宁市生产总值及增长速度

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海宁人均可支配收入


人均可支配收入稳步增长,居民消费价格指数CPI亦温和上涨。总体上看,市场消费表现良好,城乡市场协调发展。2018年海宁城市人均可支配收入分别为48324元,其中城镇居民年均收入60600元,农村335440元,排名浙江省地级市第31位,居于前列。


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海宁城市发展规划与战略机遇


《海宁市域总体规划纲要(2016-2035)》市域空间结构



《规划纲要》提出建设“一核、三廊、三轴、四组群”的市域空间结构。


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• 一核:中心城区。依托市城行政中心、商贸中心、科创中心,共同打造具有海宁地方特色的时尚经济集聚核。本次项目地块处于城区经济核。


• 三廊:三条东西向城市发展走廊。依托杭海城际轨道打造的城镇综合服务走廊;依托01省道打造的乡镇工业发展走廊;依托百里钱塘打造的沿江特色发展走廊。


• 三轴:三条南北向城市发展轴。依托运河二通道和崇长线-01省道-春澜路共同打造的连杭经济融合发展轴;依托海宁大道打造的现代服务业集聚轴;依托硖尖公路打造的创新创业集聚轴。


• 四组群:四个城市组群。依托中心城区和斜桥、丁桥打造的核心组群;依托长安、许村打造的临杭组群;依托尖山(黄湾)、袁花打造的尖山-袁花组群;依托盐官、周王庙打造的田园古镇组群。


海宁是G60科创走廊先行发展节点城市


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海宁房地产住宅用地市场


2018年海宁土地成交分布

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2018年海宁市宅地供应情况表

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2019年海宁住宅用地成交分布

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2019年海宁市宅地供应情况表

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海宁房地产住宅用地板块分析


由于海宁市各个板块跨度较大的土地定位各有不同,连杭新区地价1500万元/亩已基本与杭州下沙接轨,许村地价1500万元/亩基本与杭州余杭地价接轨,鹃湖周围地价接近1400万元/亩,城南板块接近1200万元/亩,处于海宁市域板块价格第一梯队,城北、城西处于第二梯队,而处于市区与连杭经济区之间的区域古镇和尖山新区,地价处于第三梯队。城南板块、鹃湖板块楼面价1万元/M²,是未来3年内的海宁市区的价格高地。


2-18-2019年海宁市地价分析图

(万元/亩)


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2018-2019海宁市各区域楼面地价分析图

(元/㎡)

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海宁市各板块住宅用地供应量年度对比图

(亩)

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2019年市区内城南板块成为供地大户近307亩,其次是城北和城西板块,鹃湖周边板块供地较少。



海宁市各板块住宅用地计容供应量年度对比图

(万㎡)


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海宁市区内未来1年内城南板块成为主要的可售住宅集聚区域,可售物业达到34万M²,其次是城北和城西板块,分别保有12万M²和11万M²,尖山经济区大量的人才公寓建设也有较大的住宅供应量,盐官古镇板块,省重点项目绿城理想水镇,将成为主要杭州外溢拦截项目,供应量也较大。



近22个月海宁市住宅用地供应量分析图

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海宁市土地供应旺季主要集中在7、8月份,从近22个月供应量走势来看,由于g60科技走廊先行城市的规划确立,以及进一步的融杭发展,整体供应量呈现上行势态,特别是2019年8月份达到供地高峰,供地287亩,计容面积约33.7万M²。



海宁土地市场总结


土地价格逐月上行明显,2019年10月鹃湖板块地价达到了1440万元/亩;


楼面价,海宁城南、鹃湖第一梯队10000元/M²与杭州下沙余杭接轨,城西城北处于第二梯队6000-7000元/M²。


计容供应量,2018年底计容面积达126.24万M²,2019年10月共计129.86万M²,未来供应量充足。



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