玉园产品定位：安吉小户型市场专项调研

本埠城乡第二事业部 2020-08-16 16:09

（绿城安吉玉园产品定位方案）

竞争市场：小户型专题研究

小户型（40-80方）市场情况：

据市调结果显示，安吉小户型产品成交高峰主要集中在2013年和2014年上半年，热销主力楼盘是昌硕广场和吉瑞花园，截止目前去化率都达到100%。而2011年和2015年小户型产品去化很缓慢，主要原因在于楼盘区位。

小户型市场特点分析：

在安吉小户型产品销售最大的抗性在于区位因素，而区位因素中对小户型最大的影响来源于商业氛围；往往商业氛围好，租金水平高，对小户型的需求量就大，而位置较偏，总价虽低但对安吉本地人的吸引力就非常小这与当地的居住习惯有关系；而对房型结构的需求，一般情况下65方以下基本是一室一厅一卫，而65-80方是一室两厅一卫。

安吉小户型需求主要集中在商业氛围好，租金水平高的地段。

安吉县城区域主力小户型楼盘分布图

小户型重点个案：浦源悦府

浦源悦府是浦源城二期，是市中心70年产权的55方精装小户型房子，地处浦源大道南侧，紧邻三里亭农贸市场，靠近生态广场，县政府，实验小学，安吉中医院、古驿文化广场、浙北大厦（安吉店）、等一些配套设施，生活便捷。

以18层恢宏大气的建筑手笔，配以知名的品牌配套用材、5A级的管家式物业服务、多功能的生活空间打造城市新知阶层的精装豪邸。

浦源悦府于2011年6月开盘，截止2015年10月底累计成交105套，成交面积5851㎡，去化率47.1%，去化速度2套/月。

浦源悦府样板房

浦源悦府营销分析

浦源悦府2011年6月开盘，推出224套50-60方的单身公寓产品，精装修，销售单价8000元/㎡，总价在40-48万元左右，截止2015年10月去化105套，去化率不足五成。

该楼盘紧邻县政府及安吉客运中心，周边配套有浙北大厦（安吉店）、三里亭农贸市场、生态广场和中医院；这样一块地在安吉属于稀缺优质地段，目前该小区月租金高达2000元/月。

该楼盘主要的销售抗性来源于价格，总价40-48万元的一室一厅一卫单身公寓在安吉来说偏高；虽然有带精装修，但装修设计也不是特别符合当地人的喜好。

该楼盘其他的销售抗性最主要的是卧室及客厅的朝向问题，有一半的房源卧室和客厅都是朝北的，这在心理上对于当地人就很难接受。

小户型重点个案：昌硕广场

九州昌硕广场是由安吉九州房地产开发有限公司开发建设的“安吉县中心商务区RBD项目”，该项目总用地面积120660平方米，净开发用地面积91688平方米（约138亩）。

中心商务区由金融区、娱乐区、主题百货区、休闲商业区、商务办公区、高档住宅区等几部分组成。其中，百货区面积25000平方米，地下超市10000平方米，还有约2500平方米的电影院（拟建6—7个厅）。

昌硕广场销售情况

累计成交819套，去化速度23套/月

九州昌硕广场于2012年10月首次公寓开盘，共推出房源880套，截止2015年10月底累计成交819套，成交面积67178㎡，去化率93.1%，去化速度23套/月。

昌硕广场户型分析

小户型一房、两房的基本售罄，剩余60多套三房及以上的去化较慢。

九州昌硕广场1#楼单身公寓2013年11月推出460套40-80方一房产品已经全部售罄，7-9#楼60-80方的户型也已经去化完全，但70-80方相对60-70方的去化较慢，剩余10#楼大户型120方以上的剩余60多套房源可售，整体去化率高达93%。

昌硕广场单身公寓成交客户分析

昌硕广场单身公寓，开发商当初定位客户为政府工作人员，为公积金变现而投资买房，总房价较低，现在月租金达到1800元/月；

据该项目内部销售主管透露成交客户主要是为了投资，有部分客户置业作为学区房；

2013年11月3日，昌硕广场单身公寓（主力50-70方）推出第一批170套房源，当天成交140多套，市场需求量大。

昌硕广场营销分析

2011-2013年上半年安吉住宅市场都处于成交低谷期，在这样一个大背景下昌硕广场这么大的住宅及商业体量操盘压力会很大，需要挖掘一个市场突破口，据透漏，项目挖掘到了在公务员系统内有大量的变现公积金投资客；通过精准的客户定位和产品营造打开了整个项目的营销局面，在投资客的带动下部分实验小学学区房需要客户也纷纷下单，造就了昌硕广场小户型持续热销的市场表现。

昌硕广场位于安吉核心商圈（人民路商圈）商业氛围浓厚，目前该小区月租金约1800元/月。

昌硕广场住宅产品中，中小户型去化速度非常快，得益于精准的客户及产品定位，探索出了一条新的住宅产品开发思路，而144方以上的大户型住宅市场表现较差，截止2015年10月底去化率仅三成。

小户型重点个案：吉瑞花园

安吉县吉瑞花园项目作为浙北悠慢街的住宅组成部分，共有房源254套，因数量不多，其地理位置又兼具居住和投资双层价值，所以一经推出就广受市场关注，一期开盘办卡客户就超过了房源数，从60多平米到130多平米都有，户型可选空间大，几乎涵盖了刚需改善型客户的所有需求，无论是单身贵族，新婚夫妇，三口之家，还是三代同堂都可对号入座。

吉瑞花园销售情况

吉瑞花园全部住宅已售罄，开盘当天成交60多套。

吉瑞花园于2014年5月11日首次开盘，推出128套房源，开盘当天成交60多套。吉瑞花园全部住宅共254套，销售均价6151元/㎡，截止2015年10月底已全部售罄。

由于吉瑞花园作为浙北·悠慢街的住宅组成部分，周边商业配套在安吉属于优质水平，注定了吉瑞花园63.94方的小户型兼具居住和投资的双层价值；

在户型设计上特别接地气，卧室及客厅均朝南，并都带阳台；

价格上也相对理想，6100元/㎡左右的价格在同类产品中具有一定的优势。

安吉重点小户型项目推售面积段及总价段分析

结论1：

小户型产品面积40-50方及60-70方市场需求量最大，但40-50方对项目周边的商业氛围、租金水平和租赁市场的活跃度要求较高；从对个案的深度调研我们发现60-65方如果能做到一室两厅一卫将有非常大的市场优势，是市场机会最大的小户型产品。

结论2：

小户型产品总价段在40-50万元市场需求量最大，但也存在较大的风险，总价控制在38-43万元相对较为稳妥。

小户型市场预测：

通过实地市调及客户访谈，我们了解到在安吉公务员系统内还存在一部分套现公积金的投资需求，而每年的学区房需求量都相对比较稳定，有好的商业氛围及学区房配置的安吉县城区域内的地段都具备了小户型产品开发的基础，今后两年的小户型市场主要看是否有适合的地段和产品能符合客户的需求，整个市场相对较小，需要开发商去打造。

借助经典1958商业氛围和实验小学配套，打造适合当地居住习惯的小户型产品。