上海长租住宅公寓市场客群、总量、租金与开发模式研究
2021-06-29 13:08  本埠城乡 第四事业部

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节选自本埠城乡相关研究报告(2020)


报告提要:庞大的租赁市场上海市长租市场现状 、金山长租市场现状、租住人群年龄分布、上海租住人群画像、租房人群房源选择偏好、长租公寓租金、户型面积段分析、开发与运营模式、上海商改住政策、租赁住宅土地供应等。



庞大的租赁市场——上海市


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上海市租赁人口约1047万人,约占总人口的42%,因此构成了一个复杂并且庞大的租赁市场。主力人群年龄为25-30岁。



上海租住人群画像


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本科毕业生的占比超过6成。


互联网/IT依旧是青年租住人群的主流;金融证券、文化传媒、教育培训、房产建筑则位列第二梯队,学生群体亦占据一定数量。


租金为最重要考虑因素,其次为交通、治安等。



上海租房人群房源选择偏好



上海租客群体偏好的房源选择位置较为分散,主要分布在浦东新区、闵行区、宝山区等,但基本共同点是靠近地铁站点。


上海90后租客更偏爱张江、世纪公园、和平公园附近的房源,地铁、学校、商业、公园等配套是他们的重要考虑因素。


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上海长租公寓市场表现


租金分析


上海长租公寓月租金多处于150元/㎡/月以下。黄浦区、长宁区租金水平偏高,多在150元/㎡/月以上,但门店数量分布少。


品牌公寓集中分布于浦东新区、闵行区、徐汇区、宝山区、静安区,租金大都在100-150元/㎡/月,代表了上海长租公寓月租金的主流水平。


上海公寓人群工作地集中于陆家嘴、南京路和静安区内环线周边为核心的中心城,遍布新天地、徐家汇和五角场等主要区域。


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长租公寓户型面积与租金分段


上海长租公寓从面积段来看,25-35㎡户型为长租公寓主力产品。户型仍以小户型为主,针对企业白领等受众,市场接受程度好。从租金价格段来看,100-150元/㎡/月仍为市场主力。


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上海长租公寓开发与运营模式分析



上海租赁市场目前处于快速发展期。创业类企业、房地产开发商、房地产中介和酒店运营商都在试水长租公寓,不同的参与主体以其自身的资源及优势介入长租公寓市场而形成对应的四种运营模式。


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集中式长租公寓运营模式


长租公寓从运营模式上分为“集中式”和“分散式”两种,集中式运用较为传统的商业地产运作模式,以独栋商业楼宇为运作标的,包租后进行改造升级,实力强的房产商自建并采取统一装修。


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上海市“商改住”政策演变


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上海市纯租赁土地市场情况


2017年至2019年7月,上海共出让75块纯租赁地块,总建面达457万平方米。2017、18、19 年1-7月分别出让21、40及14宗土地,总建面为144 、228及86万方,主要集中在2018年10月至2019年1月交易。 

从地块分布来看,出让土地包括除金山外的15个区域,环线内外全面覆盖。其中浦东新区出让面积最多,达14幅,总建面为110万㎡,占比24%。出让土地主要集中在外郊环、中外环和内中环,其总建面占比分别为40%、21%及26%。内环内地块稀缺,而郊环外过于偏远,租房需求少,二者出让地块都相对较少。 


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上海市自持住宅土地市场情况


自2016年起,上海宅地出让皆附加【15%房产面积自持】,自持年限70年,后期更有超15%的自持比例出现。从2016年出让首幅含自持比例土地至19年7月,上海市共出让87幅相关地块,总自持住宅面积达130万㎡ 。其中91%地块自持比例为15%。


区域分布来看,自持土地覆盖除崇明、长宁、黄浦以外的13个区域。宝山区自持住宅面积最多,总建面达31万㎡,共成交15幅。相较于纯租赁用地,因含自持地块中绝大比例土地可用于住宅开发,因而仍有26%的自持土地分布在较远的郊环外;外郊环自持土地总建面达整体面积的一半以上,达56%;内中环和内环内自持住宅面积较少。


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上海市金山区租赁住房用地情况


2019年9月,上海金山房屋建设集团有限公司以底价4978万元竞得金山区金山新城JSC10201单元20-07地块,楼面价1944元/㎡。这是自上海推出租赁住房用地以来,金山区首次成交租赁住房用地。


要求:租赁住房套数下限280套;地上建筑限高50米;全装修住宅建筑面积应占总租赁住房建筑面积的100%以上(不包含保障性住房等);配套商业总量控制在总建筑面积的1%以下。由受让人建立统一的管理及服务平台,对租赁住房进行租赁管理,租约原则不超过6年。


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上海市长租住宅宏观市场综合研判


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租赁住宅市场开发现状,或摸索,或观望,全国纯租赁宅地开工不足3成,自持用地均未实质运营;


近七成租赁住房用地尚未开工,其余开工项目尚未有运营产品落地;


或许因为重资产开发运营尚未有足够人才储备、成熟模式案例可借鉴复制,注定需要更长时间,一般情况下多数项目需要2-3年。


即便在开发施工进度全面领先的上海,2019年底才原定有4块纯租赁项目入市(受疫情影响,目前入市的项目只查询到2个),从开工到正式招租运营最快也要1年半之久。



本埠城乡原创报告,部份数据引用自公开发布机构信息




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