济宁市区房地产板块供求关系市场调研报告
2021-06-26 19:34  本埠城乡 第四事业部

济宁市区房地产板块供求关系市场调研报告

节选自《济宁长泰李营项目市场研究与定位》(本埠城乡2019出品)



济宁市区房地产板块分布


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北部高铁板块


碧桂园进入济宁第一个片区,与本土开发公司竞争合作共同炒热片区,因板块内人口数量较大,板块内较为火热,随着北部高铁开通日期临近,亦有较大的上涨预期。


西部运河板块


西部板块因运河原因发展相对缓慢,但随着融创、 中海等开发商的不断进入,济宁市运河经济开发区的总体定位实施,西部板块逐渐火热,后期上涨空间较大。


东部高新板块


随着银盛泰、碧桂园、融创等大开发商的进驻,成为18年住宅价格拉升最快的区域,未来区域内供应量相对较大,竞争压力激烈,价格涨幅较大。


南部太白湖板块


17年板块内利好政策较多,吸引中南、碧桂园、涌泰等开发商进入,随着市政搬迁延期,整个板块热度降温,土地供应后劲不足,未来市场环境一般。


中心板块


板块格局已定,活力不足,原有库存大,土地供应日渐减少,无大开发商进入,多以本地开发商为主。



济宁市各板块近19个月住宅存量走势


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近19个月住宅各版块存量比例变化基本持平,各版块住宅存量呈现中部板块最多,东部、北部居中,南部、西部最少的存量格局,2018年底各版块存量为中部(193万M²)>东部(76M²)>北部(62万M²)>南部(44万M²)>西部(20万方)。



济宁市各板块房地产存量分析


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2019年各版块存量占比基本不变,据估算,中部(218万M²)>北部(82万M²)>东部(76万M²)>西部(63万M²>南部(44万M²)),呈现中部人口密集老城区供应充足为主,东部、北部供需两旺,西部、南部受发展限制供应量最少的整体分布情况。



济宁市各板块房地产去化量分析


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2018年各板块去化量面积比为中部(120万M²)>南部(91万M²)>北部(87万M²)>东部(79万M²)>西部(16万M²),2019年7月底各版块去化比例变动较大,特别是西部运河版块融创滨江壹号项目的大量成交拉动整体的板块去化量的结构,呈现中部(78万M²)略少于东部(79万M²)最多,北部(48万M²)居中,南部(43万M²)、西部(28万M²)居末的市场格局,东部、西部融创项目的集中去化成就了2019年东西部的板块热门。



济宁市北部板块近19个月去化走势


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北部板块近19个月整体去化面积占济宁总体去化面积比基本在15%—25%之间浮动,2018年6月占比最高达30%,2019年上半年总体去化占比稳定在18%左右,从总体去化占比情况来看,北部板块是比较稳定的热门板块。



济宁市北部板块近19个月存/去/增量走势


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北部板块近19个月去化情况来看,月均去化7.08万M²,2019年上半年去化量与2018年同期比呈现收窄态势,供应量稳定,总体库存略有增加。



济宁市各板块近19个月去化面积变动情况


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中部板块去化量由传统的大流量逐步减少,市场结构型外溢,使以往市中心占绝对主导地位的去化格局,在发生改变,特别是新进的全国品牌开发商如融创、碧桂园等进驻,对济宁住宅市场的去化格局产生了影响,传统的以地缘型为主的客群慢慢在发生改变,品牌、产品质量正逐步成为济宁购买客群的追逐热点。




近19个月各板块价格变动走势


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济宁市近19个月住宅均价为7108元/M²,中部板块价格因传统地段优势高于平均价格线,其他板块均在平均线上下浮动,2019年上半年价格普遍上涨,其中西部板块涨幅最大半年涨幅2000元/M²,北部板块单月成交均价最高,5月份达到9000—10000元/M²,北部任城区政府中心板块的楼盘价格已成济宁市房产价格标杆,高层9000—10000元/M²。



济宁市2019年上半年住宅去化量与价格走势


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2019年1-5月份济宁商品住宅市场成交套数与成交金额持续增加,至6月份出现首次降低,7月略有提升,成交均价也由5月份的7981元/㎡回落至6月份的7966元/㎡,7月震荡攀升突破8000元大关,达到8038元/M²。




济宁中部板块2019年上半年住宅去化量与价格走势


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中部板块2019年上半年总销售面积为78.9万M²,较去年同期上涨6.9%;上半年销售均价约为7769元/㎡,7月最高均价约为8155元/㎡为最高,半年涨幅1000元/M²。




济宁南部板块2019年上半年住宅去化量与价格走势


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南部片区2019年1-7⽉总销售⾯积为43万M²,较去年同期减少了9万M²,同期比降低了20%,7月销售均价7615元/m²,较上⽉下跌约800元/m²。



济宁东部板块2019年上半年住宅去化量与价格走势


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东部板块2019年1-7⽉份总销售面积为79万M²,较去年同期增加了53万M²,同期比上涨了67%;7月销售均价7934元/m²,相比上⽉下跌约200元/m²。



济宁西部板块2019年上半年住宅去化量与价格走势


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西部板块2019年1-7⽉份总销售面积28万M²,较去年同期增加了23万M²,同期比上涨了82%;7月销售均价8200元/m²,相比上⽉上涨了约350元/m²。




济宁北部板块2019年上半年住宅去化量与价格走势


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北部板块2019年1-7⽉份总销售面积48万M²,较去年同期减少12万M²,同期比下跌了25%;7月销售均价8207元/m²,相⽐上月涨幅约200元/m²。



基本判断


存量对标:中部存量较大,东部和北部居中,西部和南部居末。


价格对标:2018年还呈现中部高于其他板块,2019年价差已不明显,基本相同,各板块各有优势,最后拼的还是项目品牌、品质。


北部板块:去化量略微收窄,价格攀升较快,19年上半年价格爬升较快达到9000元/M²,目前稳定在8200元/M²,任城区政府中心板块达到9000—10000元/M²,成为济宁市的价格标杆,整体拉高了板块价格。


总之,济宁市住宅交易市场情况 供需两旺,去化较快,呈现较好的市场机遇。



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